Opleveringsgebreken in de bouw

Opleveringsgebreken in de bouw, het woord zegt precies waar het over gaat, namelijk gebreken die bij de oplevering van bijvoorbeeld een nieuwbouwhuis, bij verbouwing of bij een ander bouwproject geconstateerd worden. Opleveren zonder gebreken lijkt nog steeds heel lastig te zijn! Als we kijken naar het aantal opleveringsgebreken in de bouw van woningen en appartementen, dan schommelt het volgens Vereniging Eigen Huis en Klantgericht Bouwen in de loop der jaren gemiddelde tussen 15-25 gebreken met uitschieters naar beneden, maar ook omhoog. Als je bedenkt dat gemiddeld een (voor)opleveringsgebrek minimaal €50 per gebrek kost om het te noteren, op te lossen en weer te controleren, dan praat je dus alleen al bij de oplevering over gemiddeld €1000 aan faalkosten per, in dit geval, woning of appartement. Hierin zijn de cijfers van de vooropleveringen niet meegenomen. Gaan we ook het gemiddelde van de vooropleveringen meerekenen, dan kom je al snel in totaal op minimaal €2000 aan faalkosten per woning of appartement. Kosten die de klant uiteindelijk betaalt. Dit zijn serieuze bedragen die met wat aandacht en inspanning een stuk teruggedrongen kunnen worden. Maar wat nog veel belangrijker is, is dat de klanttevredenheid zwaar onder druk staat. Met alle gevolgen van dien. Een oplevering moet een feestje zijn en niet een moment van frustratie bij de koper/opdrachtgever.

Opleveringsgebreken in de bouw kunnen verschillende (kern)oorzaken hebben.

• Er zijn nog veel bouwondernemingen die geen opleveringsprocedure toepassen, waarin het opleveringsproces gestructureerd in vastgelegd is en ook bewaakt wordt. Het betreft een procedure waarin afspraken vastgelegd zijn over de (voor)opleveringsplanning, de personele bezetting, administratieve afhandelingen, nazorg, e.d.
• Het meer- en minder werkproces is belangrijk om alle wijzigingen gestructureerd vast te leggen en te communiceren naar alle partijen. Dit proces is vaak niet op orde, waardoor het niet goed foutloos uitgevoerd kan worden, met als gevolg kans op opleveringsgebreken.
• Tijdens de uitvoering wordt in verband met de tijdsdruk regelmatig van de afbouwplanning afgeweken, met als gevolg dat diverse disciplines in één ruimte tegelijk of te kort achter elkaar aan het werk zijn. Hierdoor is de kans dat men het eigen werk niet fatsoenlijk uit kan voeren en beschadigingen (opleveringsgebreken) groter.
• Bij veel bouwondernemingen bij wat grotere projecten moet vaak één uitvoerder het gehele opleveringstraject en tegelijkertijd de voortgang van het project regelen en aansturen. Hierdoor krijgt de opleverings- en afbouwfase niet genoeg aandacht met als gevolg meer kans op opleveringsgebreken. Het is dus belangrijk te kijken naar de personele bezetting in iedere fase van de bouw. Een extra voorman of uitvoerder inzetten in de afbouw- en opleveringsfase kan nodig zijn.
• De uitvoering van de (voor)opleveringen wordt bij iedere bouwonderneming weer anders ingevuld, bijvoorbeeld door de uitvoerder, werkvoorbereider, projectleider of kopers begeleider. Het heeft allemaal zo z’n voor- en nadelen. De uitvoerder ermee belasten (bij grotere projecten) is niet verstandig, omdat hij dan niet genoeg aandacht aan de andere processen van het project kan besteden. De uitvoerder goed informeren als de (voor)opleveringen door anderen uitgevoerd worden is een must, zodat hij wel het totaaloverzicht kan behouden over het opleveringsproces en de eventueel af te handelen opleveringsgebreken.
• Het aantal opleveringsgebreken in de bouw neemt toe als het in de bouwbranche drukker wordt. De druk op de planning en productie neemt dan toe door bijvoorbeeld een personeelstekort, minder kwalitatief, geschoold en ervaren personeel, buitenlandse vaklieden die onze kwaliteitseisen en (vak)taal niet kennen en langere levertijden van materialen. Veelal blijkt het gehele afbouwproces ook niet onder controle te zijn. De processen onder controle hebben en houden is dus van groot belang om faalkosten ook in de (voor)opleveringsfase te beperken.
• Ook als het wat minder druk is in de bouw, lukt het maar moeizaam het aantal (voor)opleveringsgebreken terug te dringen. Veel voorkomende gebreken zijn beschadigingen aan stuc-, spuit- en schilderwerk, kozijnen en zaken die gewoon niet af of niet goed gemaakt zijn.
• Veel bouwondernemingen werken nog traditioneel en maken opleveringsrapporten op papier. Ze hebben geen real time inzicht en totaaloverzicht van het opleveringsproces en opleveringsgebreken van het project of bouwnummer beschikbaar om indien nodig direct bij te kunnen sturen. De hoeveelheid opleveringsgebreken, van wie ze zijn, waar ze zitten en wanneer ze afgehandeld moeten zijn, zijn slecht inzichtelijk, terwijl dit alle inzicht geeft in het verloop van het opleveringsproces en de knelpunten.

Smart Technical Applications (STA) STA Software B.V heeft software ontwikkeld waar men het (voor)opleveringsproces met een tablet digitaal kan ondersteunen, real time kan volgen en indien nodig direct kan (bij)sturen. Knelpunten en trends zijn direct zichtbaar en continu verbeteren is nu een stuk gemakkelijker geworden door de real time informatie van de hoeveelheid gebreken, de plaats van het gebrek, voor wie ze zijn, wanneer ze afgehandeld moeten zijn en wanneer ze afgehandeld zijn. De transparantie, inzichtelijkheid en communicatie in het (voor)opleveringsproces was nog nooit zo duidelijk en gestructureerd. Het terugdringen van het aantal opleveringsgebreken in de bouw en continu verbeteren wordt weer een stuk gemakkelijker.